Ипотечный разрыв и долги: что ждёт рынок жилья в России

Доклад агентства связывает разницу в ценах с тем, что в стоимость первичного жилья включают расходы на субсидирование ставок, рекламу и рассрочки. По оценке руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, при перепродаже владелец может получить на 20–30% меньше цены покупки: на вторичном рынке остаются стены, но не финансовые схемы девелопера.

Репченко считает, что высокая ключевая ставка — не только причина трудностей строителей, но и отчасти следствие их поведения. Реклама с обещаниями скорого подорожания, по его словам, подталкивает людей тратить сбережения и брать кредиты, усиливая инфляционные ожидания. Дополнительное давление создают расходы бюджета: субсидирование уже выданной льготной ипотеки обходится примерно в 2 трлн рублей в год. Для покрытия дефицита Минфин занимает через ОФЗ под 16–17% годовых.

Старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко сообщил о снижении рентабельности публичных девелоперов на фоне роста процентных расходов. Спрос на жильё сдерживают дорогие рыночные кредиты, а строителям обходится дороже проектное финансирование. Компании обращаются в банки за реструктуризацией займов, взятых два–три года назад на покупку земли. Если двузначная ставка сохранится, в 2026–2027 годах, по прогнозу Сергиенко, возможны дефолты и уход средних и крупных игроков.

Репченко не считает скорое возвращение дешёвой ипотеки вероятным: при доходности ОФЗ в 16,5–17% рыночная ипотека, с учётом банковской маржи, может стоить 18–20%. Ставки в диапазоне 12–15%, по его оценке, способны оставаться нормой годами. При этом девелоперы строили много студий площадью 15–20 кв. м и инвестиционных однокомнатных квартир. Репченко предупреждает, что часть таких комплексов может превратиться в неликвидное жильё. Эксперты также ожидают усиления роли государства: банкротящиеся компании могут передавать на санацию госбанкам или институтам развития, включая «ДОМ.РФ». Среди возможных мер назван и прогрессивный налог на совокупную кадастровую стоимость недвижимости одного владельца.